Wie Sie WEG-Beschlüsse anfechten können
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Wohnungseigentümerversammlungen: Wenn Mehrheitsentscheidungen Ihre Rechte verletzen
Als Wohnungseigentümer haben Sie vermutlich schon erlebt, wie bei Eigentümerversammlungen WEG-Beschlüsse gefasst werden, die Ihren Interessen zuwiderlaufen. Zu einem gewissen Maß ist das zwar normal. Doch was viele nicht wissen: Nicht jeder Mehrheitsbeschluss ist rechtmäßig.
Insbesondere bei schwerwiegenden Eingriffen in Ihr Sondereigentum oder bei erheblichen finanziellen Belastungen ist oftmals die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.
In diesem Beitrag erfahren Sie, in welchen Fällen Einstimmigkeit notwendig ist, wie Sie rechtswidrige Beschlüsse erfolgreich anfechten können und welche Fristen dabei unbedingt zu beachten sind.
In diesen Fällen müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen
1. Eingriffe in das Sondereigentum
Wenn WEG-Beschlüsse in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers eingreifen, ist grundsätzlich dessen Zustimmung erforderlich. Dies betrifft beispielsweise:
- Bauliche Veränderungen innerhalb einer Wohnung
- Änderungen an der Nutzung des Sondereigentums
- Eingriffe in die Substanz des Sondereigentums
Typisches Problem:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt mit Mehrheit die Verlegung von Leitungen durch Ihre Wohnung, ohne Ihre Zustimmung einzuholen. Ein solcher Beschluss ist in der Regel anfechtbar.
2. Änderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung bilden die „Verfassung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Änderungen hieran erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer, insbesondere wenn:
- Kostenverteilungsschlüssel geändert werden sollen
- Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum neu geregelt werden
- Sondernutzungsrechte entzogen oder neu zugewiesen werden sollen
Typisches Problem:
Die Mehrheit beschließt, den bisher Ihnen allein zugewiesenen Gartenteil künftig allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen. Ohne Ihre Zustimmung ist dieser Beschluss unwirksam.
3. Maßnahmen mit erheblichen finanziellen Auswirkungen
Bei Maßnahmen, die zu einer unverhältnismäßigen finanziellen Belastung einzelner Eigentümer führen, kann ebenfalls Einstimmigkeit erforderlich sein:
- Luxussanierungen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgehen
- Ungleiche Kostenverteilung entgegen dem gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel
- Maßnahmen, die einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen
Typisches Problem:
Die Mehrheit beschließt eine aufwendige Fassadensanierung mit teuren Materialien, obwohl eine standardmäßige Sanierung ausreichend wäre. Die Kosten übersteigen Ihre finanziellen Möglichkeiten bei Weitem.
Die WEG-Reform 2020/2023: Was hat sich geändert?
Mit der WEG-Reform wurden die Regeln für Mehrheitsentscheidungen teilweise gelockert. So können bauliche Veränderungen nun grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Dennoch gibt es wichtige Einschränkungen:
Beeinträchtigungen einzelner Eigentümer dürfen nicht unbillig sein.
Die Kosten müssen außerdem verteilt werden.
Bei unverhältnismäßigen Kosten kann ein Eigentümer verlangen, nicht an den Kosten beteiligt zu werden (dann aber auch nicht an der Nutzung).
WICHTIG:
Die Neuregelungen haben die Anforderungen an die Wachsamkeit jedes einzelnen Eigentümers erhöht. Selbst rechtswidrige Beschlüsse werden bestandskräftig, wenn sie nicht rechtzeitig angefochten werden.
WEG-Beschlüsse: Welche Fristen gibt es?
Die Frist zur Anfechtung eines Beschlusses beträgt nur einen Monat ab Beschlussfassung bzw. Bekanntgabe. Verstreicht diese Frist, wird auch ein rechtswidriger Beschluss bestandskräftig und kann nicht mehr angefochten werden.
Diese kurze Frist ist eine gefährliche Falle für viele Wohnungseigentümer. Was sie deshalb immer tun sollten:
- Das Protokoll der Versammlung sorgfältig prüfen
- Bei Rechtsverstößen sofort handeln
- Im Zweifel unverzüglich rechtlichen Rat einholen
Fallbeispiel aus der Praxis
Herr Müller ist Eigentümer einer Erdgeschosswohnung mit zugewiesenem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Bei einer Eigentümerversammlung wurde mit Mehrheit beschlossen, auf seinem Gartengrundstück einen Fahrradunterstand für alle Bewohner zu errichten. Herr Müller war bei der Versammlung nicht anwesend und erfuhr erst durch das Protokoll von diesem Beschluss.
Als er zwei Monate später meine Kanzlei aufsuchte, musste ich ihm leider mitteilen, dass die einmonatige Anfechtungsfrist bereits abgelaufen war. Der Beschluss war damit bestandskräftig, obwohl er rechtswidrig in sein Sondernutzungsrecht eingriff und eigentlich seine Zustimmung erfordert hätte.
In einem ähnlichen Fall konnte ich jedoch erfolgreich helfen: Frau Schmidt wandte sich innerhalb der Monatsfrist an mich, nachdem die WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen hatte, ihre Terrasse für Instandsetzungsarbeiten teilweise zurückzubauen. Durch eine zügig eingereichte Anfechtungsklage konnten wir erreichen, dass das Gericht den Beschluss für ungültig erklärte, da er unzulässig in ihr Sondereigentum eingriff.
Dies ist nur ein Beispielfall. In einer solchen Situation ist es wichtig, dass Sie sich unverzüglich rechtlichen Beistand suchen.
Sie wollen WEG-Beschlüsse anfechten? Handeln Sie schnell und kontaktieren Sie meine Kanzlei für Grundstücksrecht für eine Erstberatung unter 0621-82047844.
Problematische WEG-Beschlüsse: So gehen Sie vor
1. Protokoll genau prüfen
Lesen Sie das Versammlungsprotokoll umgehend und sorgfältig durch – idealerweise mit juristischem Beistand.
2. Rechtmäßigkeit beurteilen lassen
Lassen Sie bei zweifelhaften Beschlüssen prüfen, ob die Mehrheitskompetenz überschritten wurde.
3. Anfechtungsklage fristgerecht einreichen
Reichen Sie bei rechtswidrigen Beschlüssen innerhalb der Monatsfrist Klage ein – danach ist keine Anfechtung mehr möglich.
4. Eigene Interessen dokumentieren
Dokumentieren Sie Ihre Einwände und lassen Sie sie im Protokoll vermerken.
5. Kompromisse ausloten
Manchmal ist es sinnvoll, vor einer Klage das Gespräch mit dem Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat zu suchen.
Kann ein einzelner Eigentümer den Verwalter abmahnen?
Ja, auch einzelne Eigentümer können bei Pflichtverletzungen gegen den Verwalter vorgehen. Dies ist besonders wichtig, wenn der Verwalter:
- Beschlüsse nicht ordnungsgemäß umsetzt
- Seine Neutralitätspflicht verletzt
- Instandhaltungspflichten vernachlässigt
- Die WEG finanziell geschädigt hat
In solchen Fällen kann eine Abmahnung durch einen einzelnen Eigentümer ein wichtiger erster Schritt sein, um den Verwalter zur Pflichterfüllung zu bewegen oder eine vorzeitige Abberufung vorzubereiten.
Was gilt: Neues WEG-Gesetz oder Teilungserklärung?
Diese Frage sorgt oft für Verwirrung. Grundsätzlich gilt:
Zwingend anwendbare Vorschriften des WEG-Gesetz haben stets Vorrang, danach folgen Teilungserklärung und
Gemeinschaftsordnung. Das dispositive (abdingbare) WEG-Recht gilt nur, soweit keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden.
Eine falsche Einordnung an dieser Stelle kann für Sie zu schwerwiegenden Folgen führen. Professionelle Rechtsberatung ist daher unabdingbar.
So unterstütze ich Sie, wenn Sie WEG-Beschlüsse anfechten möchten
Als erfahrene Anwältin für Wohnungseigentumsrecht kann ich Ihnen umfassend zur Seite stehen:
- Schnelle Prüfung der Rechtmäßigkeit von Beschlüssen innerhalb der Anfechtungsfrist
- Vertretung in Anfechtungsklagen gegen rechtswidrige Beschlüsse
- Beratung vor Eigentümerversammlungen zu Ihren Rechten und Möglichkeiten
- Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen die WEG oder den Verwalter
- Überprüfung der Vereinbarkeit von Beschlussvorhaben mit der Teilungserklärung
- Vertretung bei Streitigkeiten über Sondernutzungsrechte und Sondereigentum
In meinen 30-jährige Erfahrung als Anwältin für Immobilienrecht in Mannheim habe ich die typischen Konflikte in Wohnungseigentümergemeinschaften kennengelernt – und weiß, wie Sie Ihre Rechte erfolgreich durchsetzen und unrechtmäßige WEG-Beschlüsse vermeiden können.
Warten Sie nicht, bis es zu spät ist! Die einmonatige Anfechtungsfrist läuft unerbittlich – handeln Sie rechtzeitig, um Ihre Rechte als Wohnungseigentümer zu wahren.
Erhalten Sie professionelle Rechtsberatung und effektive Lösungen für Ihre rechtlichen Anliegen. Ich stehe Ihnen zur Seite, um Ihre Rechtsfragen zu klären und die notwendigen Schritte einzuleiten.
