Wenn die Hausverwaltung nicht funktioniert: Das können Sie tun
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Das sind Ihre rechtlichen Möglichkeiten bei untätiger oder inkompetenter Hausverwaltung
Eine untätige, inkompetente oder gar pflichtwidrig handelnde Hausverwaltung kann das Leben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Belastungsprobe machen. Wenn Reparaturen nicht veranlasst, Beschlüsse nicht umgesetzt oder Abrechnungen fehlerhaft erstellt werden, leiden nicht nur die Wohnqualität, sondern auch der Wert Ihrer Immobilie.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Pflichten ein Verwalter hat, was er tun und was er nicht tun darf und wie Sie als Eigentümer gegen Missstände vorgehen können.
Was darf die Hausverwaltung nicht?
1. Eigenmächtige Entscheidungen treffen
Der Verwalter darf nicht eigenmächtig über das Gemeinschaftseigentum verfügen oder wichtige Entscheidungen ohne Beschluss der Eigentümerversammlung treffen.
2. Beschlüsse nicht umsetzen
Der Verwalter ist verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung umzusetzen. Eine Verzögerung oder Nichterfüllung stellt eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar.
3. Gelder veruntreuen oder unsachgemäß verwalten
Der Verwalter muss die Finanzen der WEG ordnungsgemäß führen, Rücklagen bilden und die Gelder der Gemeinschaft vom eigenen Vermögen strikt trennen.
4. Intransparenz bei Abrechnungen und Buchführung
Der Verwalter muss eine transparente und nachvollziehbare Buchführung gewährleisten und den Eigentümern Einsicht in alle relevanten Unterlagen gewähren.
Die wichtigsten Sorgfaltspflichten der Hausverwaltung
1. Instandhaltung und Instandsetzung
Der Verwalter muss für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sorgen, regelmäßig kontrollieren und bei Mängeln unverzüglich handeln.
2. Finanzielle Verwaltung
Dazu gehören die ordnungsgemäße Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen, Verwaltung der Rücklagen und fristgerechte Zahlung der Verbindlichkeiten.
3. Organisation von Eigentümerversammlungen
Mindestens einmal jährlich muss eine Eigentümerversammlung einberufen, vorbereitet und protokolliert werden.
4. Durchführung von Beschlüssen
Gefasste Beschlüsse müssen zügig und gewissenhaft umgesetzt werden.
5. Wahrung der Neutralität
Der Verwalter hat die Interessen aller Eigentümer gleich zu behandeln – eine parteiliche Verwaltung ist unzulässig.
Fallbeispiel aus der Praxis
Die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage mit 24 Einheiten in Mannheim hatte seit Jahren mit einer zunehmend nachlässigen Verwaltung zu kämpfen. Beschlüsse wurden nicht umgesetzt, Reparaturen verzögert und Jahresabrechnungen waren fehlerhaft. Besonders problematisch: Trotz beschlossener und bezahlter Sanierung des Treppenhauses wurden die Arbeiten nie beauftragt – das Geld war jedoch aus der Rücklage verschwunden.
Als mehrere besorgte Eigentümer meine Kanzlei aufsuchten, analysierte ich zunächst die rechtliche Lage. Eine Prüfung der Unterlagen ergab zahlreiche Pflichtverletzungen des Verwalters, die ich in einem Abmahnschreiben dokumentierte. Da der Verwalter nicht reagierte, ließ ich im Namen der Eigentümer eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen.
In dieser Versammlung wurde der Verwaltervertrag wegen grober Pflichtverletzungen außerordentlich gekündigt und ein neuer, qualifizierter Verwalter bestellt. Zudem konnten wir erfolgreich Schadensersatzansprüche gegen den ehemaligen Verwalter durchsetzen – die zweckentfremdeten Gelder wurden zurückgezahlt.
Dies ist nur ein Beispielfall. In solchen Situationen ist es wichtig, schnell rechtlichen Beistand zu suchen. Bei Problemen mit der Hausverwaltung kann ich Sie als Anwältin für Wohnungseigentumsrecht im Raum Mannheim durch meine Erfahrung juristisch unterstützen und Ihnen helfen, Ihre Rechte durchzusetzen und Schäden abzuwenden.
Sie haben mit einer inkompetenten Hausverwaltung zu kämpfen? Handeln Sie schnell und kontaktieren Sie meine Kanzlei für Grundstücksrecht für eine Erstberatung unter 0621-82047844.
Was können Sie tun, wenn die Hausverwaltung nicht reagiert?
1. Dokumentieren Sie alle Pflichtverletzungen
Halten Sie alle Verstöße schriftlich fest, sammeln Sie Beweise (z. B. E-Mails, Briefe, Fotos von Mängeln) und dokumentieren Sie erfolglose Kontaktversuche.
2. Suchen Sie Verbündete in der WEG
Tauschen Sie sich mit anderen Eigentümern aus – gemeinsam sind Sie stärker.
3. Abmahnung durch einen Fachanwalt
Lassen Sie den Verwalter anwaltlich abmahnen – konkret, fundiert und mit Fristsetzung zur Abhilfe.
4. Außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen
Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen kann auch eine Minderheit (25 % der Stimmen) eine Versammlung einberufen lassen.
5. Kündigung des Verwaltervertrags
Bei groben Pflichtverstößen ist eine außerordentliche Kündigung des Verwalters auch vor Ablauf der Vertragslaufzeit möglich.
6. Schadensersatzansprüche prüfen
Wurde durch Pflichtverletzungen ein Schaden verursacht, kann die WEG oder der einzelne Eigentümer Ersatz verlangen.
Wann macht sich eine Hausverwaltung strafbar?
In besonders schweren Fällen kann das Verhalten des Verwalters auch strafrechtliche Konsequenzen haben:
Untreue (§ 266 StGB): Bei Veruntreuung oder zweckwidriger Verwendung von WEG-Geldern
Betrug (§ 263 StGB): Bei bewusster Täuschung, z. B. durch gefälschte Abrechnungen
Urkundenfälschung (§ 267 StGB): Bei Manipulation oder Fälschung von Dokumenten
In solchen Fällen sollte neben zivilrechtlichen Maßnahmen auch eine Strafanzeige in Betracht gezogen werden.
Wann darf die Hausverwaltung die Wohnung betreten?
Eine häufige Frage betrifft das Zutrittsrecht der Hausverwaltung zu Privatwohnungen. Grundsätzlich gilt:
Der Verwalter darf Ihre Wohnung nur mit Ihrer ausdrücklichen Zustimmung betreten. Sonderfälle gelten, wenn Gefahr im Verzug ist, wie zum Beispiel im Falle eines Wasserrohrbruchs oder wenn es in Ihrer Wohnung brennt.
Außerdem hat die Hausverwaltung ein Recht auf Zugang zu Ihrer Wohnung, wenn notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden müssen. Hier ist allerdings eine vorherige Ankündigung notwendig.
Wichtig: Sie haben ein Recht auf Ihre Privatsphäre. Ein generelles Zutrittsrecht besteht nicht.
So unterstütze ich Sie, wenn Sie gegen Ihre Hausverwaltung vorgehen möchten
Als erfahrene Anwältin für Wohnungseigentumsrecht kann ich Ihnen umfassend zur Seite stehen:
- Rechtliche Prüfung des Verwaltervertrags und der Pflichtverletzungen
- Professionelle Abmahnung des Verwalters
- Vorbereitung und Durchführung außerordentlicher Eigentümerversammlungen
- Durchsetzung der außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags
- Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen
- Unterstützung bei der Auswahl und Bestellung eines neuen Verwalters
- Vertretung in gerichtlichen Auseinandersetzungen mit der Hausverwaltung
Durch meine 30-jährige Erfahrung als Anwältin für Immobilienrecht in Mannheim kenne ich die typischen Probleme mit Hausverwaltungen und weiß, wie man effektiv gegen Missstände vorgeht.
Eine untätige oder inkompetente Hausverwaltung macht Ihnen das Leben schwer? Kontaktieren Sie mich und meine Kanzlei. Je früher Sie rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen, desto besser lassen sich Ihre Interessen schützen.
Erhalten Sie professionelle Rechtsberatung und effektive Lösungen für Ihre rechtlichen Anliegen. Ich stehe Ihnen zur Seite, um Ihre Rechtsfragen zu klären und die notwendigen Schritte einzuleiten.
