Sanierungspflicht in der WEG: So setzen Sie Ihre Rechte durch
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Sanierungsstau: Wer zahlt, wenn ein Eigentümer die notwendige Sanierung nicht bezahlen kann?
Undichte Dächer, marode Fassaden, veraltete Heizungsanlagen – in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stehen dringend notwendige Sanierungen an. Doch was passiert, wenn einzelne Eigentümer ihren finanziellen Anteil nicht leisten können oder Ihrer Sanierungspflicht nicht nachkommen wollen?
Dieser Zustand kann zu erheblichen Konflikten führen und den Wert aller Wohnungen gefährden. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Sanierungspflichten bestehen, wie Beschlüsse rechtssicher gefasst werden und welche Möglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen, wenn zahlungsunfähige Eigentümer die notwendige Sanierung blockieren.
Sanierungspflicht: Was muss die haben Eigentümergemeinschaft leisten?
1. Gesetzliche Instandhaltungspflicht
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten und instand zu setzen. Diese Pflicht ist zwingend und kann nicht durch Mehrheitsbeschluss oder Gemeinschaftsordnung ausgehebelt werden.
Typisches Problem:
Eine WEG verschiebt notwendige Dachsanierungen immer wieder, weil einzelne Eigentümer die Kosten scheuen. Inzwischen sind durch eindringendes Wasser erhebliche Folgeschäden entstanden, die die Gesamtkosten deutlich erhöhen.
2. Energetische Sanierungspflichten
Neben der allgemeinen Instandhaltungspflicht gibt es zunehmend gesetzliche Vorgaben zur energetischen Sanierung, etwa durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Hier können Eigentümergemeinschaften verpflichtet sein, bestimmte Maßnahmen innerhalb festgelegter Fristen umzusetzen.
Typisches Problem:
Eine veraltete Heizungsanlage muss laut Gesetz ersetzt werden, doch mehrere Eigentümer können oder wollen die hohen Kosten nicht tragen.
3. Verkehrssicherungspflicht
Die WEG trägt auch die Verantwortung für die Verkehrssicherheit des Gemeinschaftseigentums. Werden notwendige Sanierungen unterlassen, die der Sicherheit dienen, kann die WEG für daraus resultierende Schäden haftbar gemacht werden.
Typisches Problem:
Eine baufällige Balkonanlage wird trotz offensichtlicher Mängel nicht saniert. Nach einem Unfall werden Schadensersatzansprüche gegen die WEG geltend gemacht.
Ist eine einfache Mehrheit für bauliche Veränderungen ausreichend?
Die WEG-Reform hat die Beschlussfassung für Sanierungsmaßnahmen erleichtert.
Für die modernisierende Instandsetzung (Wiederherstellung mit zeitgemäßen Mitteln) genügt nun eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung.
Auch für bauliche Veränderungen reicht grundsätzlich eine einfache Mehrheit. Allerdings gelten Einschränkungen:
- Die Maßnahme darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten
- Eigentümer dürfen durch die Veränderung nicht unbillig benachteiligt werden
- Bei unverhältnismäßigen Kosten können einzelne Eigentümer verlangen, von der Kostentragung ausgenommen zu werden (dann aber auch von der Nutzung)
Für bestimmte Maßnahmen besteht ein gesetzlicher Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Zustimmung der Gemeinschaft, z. B. bei Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss und energetischer Sanierung.
Was tun, wenn ein Eigentümer nicht zahlen kann oder will?
1. Rechtliche Durchsetzung der Zahlungspflicht
So kann die WEG Zahlungsansprüche gegen säumige Eigentümer durchsetzen:
- Mahnverfahren
- Klage auf Zahlung
- Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Eigentümers
- Im äußersten Fall: Zwangsversteigerung der Wohnung
Die WEG darf bei der Durchsetzung keine Kulanz walten lassen – das wäre unfair gegenüber zahlenden Eigentümern.
2. Alternativen zur sofortigen Vollzahlung
In der Praxis können folgende Lösungen helfen:
- Ratenzahlungsvereinbarungen für finanziell schwächere Eigentümer
- Sonderumlagen statt hoher Einmalzahlungen
- Aufnahme eines WEG-Kredits für die Gesamtmaßnahme
- Nutzung öffentlicher Fördermittel (KfW, BAFA etc.)
3. Die Folgen für die zahlenden Eigentümer
Wenn einzelne Eigentümer nicht zahlen können, müssen zunächst die übrigen Eigentümer in Vorleistung treten, um notwendige Sanierungen nicht zu verzögern. Das ist zwar unbefriedigend, aber oft der einzige Weg, um größeren Schaden zu vermeiden.
Ein Fallbeispiel aus der Praxis
In einer Wohnanlage mit 16 Einheiten in Mannheim stand eine dringend notwendige Fassaden- und Dachsanierung an. Die Gesamtkosten beliefen sich auf etwa 320.000 Euro – rund 20.000 Euro pro Eigentümer. Zwei Eigentümer erklärten, diese Summe nicht aufbringen zu können, ein dritter verweigerte die Zahlung mit dem Hinweis, die Maßnahme sei nicht erforderlich.
Die Eigentümergemeinschaft wandte sich an meine Kanzlei. Ich entwickelte folgende Strategie:
Ein Sachverständigengutachten belegte die bauliche Notwendigkeit der Sanierung. Daraufhin fasste die Eigentümerversammlung einen rechtssicheren Beschluss. Für die zahlungsunfähigen Eigentümer verhandelten wir Ratenzahlungen mit Sicherheiten. Gegen den zahlungsunwilligen Eigentümer konnte erfolgreich geklagt werden.
Die Sanierung konnte durchgeführt werden – ohne übermäßige Belastung der übrigen Eigentümer.
Dies ist nur ein Beispielfall. In solchen Situationen ist es entscheidend, frühzeitig rechtliche Beratung einzuholen. Als Anwältin für Wohnungseigentumsrecht im Raum Mannheim unterstütze ich Sie dabei, praktikable Lösungen durchzusetzen – auch wenn einzelne Eigentümer blockieren.
Praktische Tipps für Wohnungseigentümer
1. Ausreichende Rücklagen bilden
Sorgen Sie für eine solide Instandhaltungsrücklage, um künftige Sanierungen ohne Sonderumlagen zu stemmen.
2. Frühzeitig planen
Ein langfristiger Instandhaltungsplan schafft Transparenz und ermöglicht rechtzeitige Finanzplanung.
3. Regelmäßige Begehungen durchführen
Frühzeitige Mängelerkennung durch Fachleute spart Kosten und verhindert Schäden.
4. Rechtssichere Beschlüsse fassen
Achten Sie auf eine formell korrekte und inhaltlich rechtssichere Beschlussfassung.
5. Konsequent gegen Zahlungsverweigerer vorgehen
Zögern Sie nicht, Zahlungsansprüche durchzusetzen – alles andere ist unsozial gegenüber der Gemeinschaft.
Die WEG-Reform 2023: Was Sie für die Sanierungspflicht bedeutet
Die Reform bringt Erleichterungen für Sanierungsprojekte:
- Sie vereinfacht die Fassung von Beschlüssen für bauliche Maßnahmen
- Sie bestärkt die Stellung von Verwaltern bei der Umsetzung von Beschlüssen
- Sie bestimmt einen gesetzlichen Anspruch auf bestimmte Modernisierungsmaßnahmen
- Sie hilft bei der Kostenprivilegierung einzelner Eigentümer
- Sie ermöglicht flexiblere Gestaltung von Wirtschaftsplänen und Rücklagenbildung
Diese Neuerungen macht es Hausverwaltungen leichter, die Sanierungspflicht durchzusetzen und so Sanierungsstaus in Wohnungseigentümergemeinschaften wirksam abzubauen.
So unterstütze ich Sie dabei, die Sanierungspflicht in der WEG durchzusetzen
Als erfahrene Anwältin für Wohnungseigentumsrecht biete ich Ihnen umfassende Unterstützung bei Sanierungsfragen:
- Rechtliche Prüfung der Notwendigkeit und Dringlichkeit von Sanierungsmaßnahmen
- Vorbereitung rechtssicherer Beschlussfassungen
- Durchsetzung von Zahlungsansprüchen gegenüber säumigen Eigentümern
- Entwicklung tragfähiger Finanzierungsmodelle für die WEG
- Beratung zu Fördermitteln und steuerlichen Vorteilen
- Vertretung in gerichtlichen Auseinandersetzungen rund um die Sanierungspflicht
Durch meine 30-jährige Erfahrung als Anwältin für Immobilienrecht in Mannheim kenne ich die typischen Herausforderungen bei WEG-Sanierungen – und finde auch dann Lösungen, wenn einzelne Eigentümer nicht zahlungsfähig oder zahlungswillig sind.
Warten Sie nicht, bis aus einem Sanierungsstau ein kostspieliger Sanierungsnotfall wird. Je früher Sie handeln, desto besser lassen sich Ihre Interessen als Wohnungseigentümer wahren. Ich helfe Ihnen dabei.
Erhalten Sie professionelle Rechtsberatung und effektive Lösungen für Ihre rechtlichen Anliegen. Ich stehe Ihnen zur Seite, um Ihre Rechtsfragen zu klären und die notwendigen Schritte einzuleiten.
