Gewährleistungsausschluss beim Immobilienkauf verstehen
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Gewährleistungsausschluss beim Immobilienkauf: Was Käufer wissen müssen
Beim Kauf einer Immobilie ist in den meisten Kaufverträgen ein sogenannter Gewährleistungsausschluss enthalten. Viele Käufer unterschreiben diesen, ohne seine genaue Bedeutung und Tragweite zu verstehen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, was ein Gewährleistungsausschluss bedeutet, wann er wirksam ist und wann Verkäufer trotz Ausschluss haften müssen.
Was ist ein Gewährleistungsausschluss und wann ist er wirksam?
Ein Gewährleistungsausschluss ist eine Vertragsklausel, mit der der Verkäufer versucht, seine Haftung für Mängel an der verkauften Immobilie zu begrenzen oder komplett auszuschließen. Typischerweise enthält ein solcher Ausschluss Formulierungen wie „Der Verkauf erfolgt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“ oder „Das Objekt wird verkauft wie besichtigt“.
In der Regel sind Gewährleistungsausschlüsse im Immobilienrecht wirksam, wenn:
- sie individuell ausgehandelt wurden oder marktüblichen Standards entsprechen
- sie nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen versteckt sind
- sie nicht gegen gesetzliche Bestimmungen verstoßen
- der Käufer nicht Verbraucher und der Verkäufer nicht Unternehmer ist (im B2C-Bereich sind die Regelungen strenger)
Die wichtigste Ausnahme: Arglistige Täuschung
Die wichtigste Einschränkung für jeden Gewährleistungsausschluss ist die arglistige Täuschung. Selbst bei einem wirksamen Gewährleistungsausschluss haftet der Verkäufer für Mängel, die er arglistig verschwiegen hat.
Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt, ihn aber bewusst verschwiegen hat, ihn kennt, aber bagatellisiert, oder bewusst verdeckt, z.B. durch frisch überstrichene Feuchtigkeitsschäden.
Folgende Mängel müssen u. a. vor dem Kauf offengelegt werden – auch bei vereinbartem Gewährleistungsausschluss:
- Feuchtigkeit im Keller oder Wohnräumen
- Illegaler Anbau oder Schwarzbau
- Asbest
- Altlasten
- Statische Mängel am Gebäude
- Pilzbefall
- Hausbockbefall
- Hausschwamm
Fallbeispiel aus meiner Anwaltspraxis
Familie Schmidt kaufte ein Haus in Mannheim. Im Kaufvertrag war ein umfassender Gewährleistungsausschluss enthalten. Nach dem Einzug stellten sie fest, dass das Dach undicht war und erhebliche Wasserschäden verursacht hatte. Der Verkäufer hatte frisch gestrichene Decken, die die Wasserschäden verdeckten.
Obwohl der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthielt, konnte die Familie erfolgreich Schadensersatz durchsetzen. Der Grund: Der Verkäufer hatte die Wasserschäden gekannt und arglistig durch den frischen Anstrich verdeckt. Gegen arglistige Täuschung schützt auch ein Gewährleistungsausschluss nicht.
Dies ist nur ein Beispielfall. In einer solchen Situation ist es wichtig, dass Sie sich rechtlichen Beistand suchen. Im Falle eines Rechtsstreits kann ich Sie als Fachanwältin für Immobilienrecht im Raum Mannheim durch meine Erfahrung juristisch unterstützen und Ihnen dabei helfen, Ihre Interessen zu vertreten.
Tipps für Käufer beim Umgang mit Gewährleistungsausschlüssen
- Vor dem Kauf gründlich prüfen: Lassen Sie die Immobilie von einem Sachverständigen begutachten, um Mängel aufzudecken.
- Beschaffenheitsvereinbarungen treffen: Vereinbaren Sie im Kaufvertrag positive Eigenschaften der Immobilie (z. B. „Das Dach ist dicht“).
- Gewährleistungsausschluss anpassen: Verhandeln Sie über Einschränkungen des Gewährleistungsausschlusses für bestimmte Bereiche.
- Gezielt nach bekannten Mängeln fragen: Dokumentieren Sie die Antworten des Verkäufers schriftlich.
- Kaufvertrag prüfen lassen: Lassen Sie den Vertrag vor Unterzeichnung von einer Fachanwältin für Immobilienrecht prüfen.
- Verjährungsfristen beachten: Schadensersatzansprüche wegen Mängeln verjähren in der Regel nach drei Jahren. Für Mängel an Bauwerken ist die Verjährungsfrist auf fünf Jahre ausgedehnt. Es ist daher wichtig, entdeckte Mängel zeitnah zu dokumentieren und rechtliche Beratung einzuholen.
So unterstütze ich Sie als Anwältin für Immobilienrecht:
Als erfahrene Anwältin für Immobilienrecht kann ich Sie beim Immobilienkauf und bei Problemen mit Gewährleistungsausschlüssen unterstützen:
- Prüfung des Kaufvertrags vor Unterzeichnung
- Verhandlung von angemessenen Gewährleistungsregelungen
- Beratung bei entdeckten Mängeln nach dem Kauf
- Durchsetzung von Ansprüchen trotz Gewährleistungsausschluss bei arglistiger Täuschung
- Vertretung in Rechtsstreitigkeiten mit dem Verkäufer
Durch meine 30-jährige Erfahrung als Anwältin für Immobilienrecht in Mannheim und Umgebung kenne ich die typischen Fallstricke bei Gewährleistungsausschlüssen – und wie Sie sich dagegen schützen können.
Kontaktieren Sie mich und meine Kanzlei. Wir helfen Ihnen dabei, Ihre Ansprüche und Interessen durchzusetzen.
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